梧桐看房记录 之 南通-通州
来源: | 作者:宋炜 | 发布时间: 2022-06-07 | 972 次浏览 | 分享到:
今天我们来到南通的通州区看项目。通州是面积非常大的一片区域,从西、北、东三个方向把南通主城区包围了起来,仅留着朝南靠长江的一面。通州区2020年的常住人口达到了125万,GDP1400多亿,在苏中、苏北地区属于首屈一指的存在


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地理位置图

随着南通近些年老城区面积被开发殆尽,通州已经成了南通城区发展的重点方向,也是建设热点。通州的主打产业建筑,这里有多家大型的建筑公司,另外还有纺织当然,传统的装备制造业在通州也有非常多知名企业。




我们首先来到通州区的东南部,距离海门的叠石桥家纺城十余公里的距离,这里正在建设“金沙湾”新区。我们在金沙湾考察了SQF项目。

这是一个国企开发的中低密度楼盘,2020年7月份开盘,小高层洋房毛坯销售均价16500元,非常短的时间就去化完毕,随后又开了多层,就是六层的洋房,价格卖到了17000元,随后再开四层的叠拼,价格达到了21000元,开始遇到市场的下行。到目前为止,多层洋房和小高层基本都已去化完毕,但是叠拼目前卖得不是很好。

项目售楼处

然后我们又考察了金沙湾的几幅新的土地,应该说,目前周边的房价基本就在16000元到17000元的水平。从城市的面貌来讲还是有待改善,因为周边的配套还没有脱离村镇的感觉,不是很成熟。
 

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接下来我们看了通州的另外一个小板块,银河新区,比较成熟,这里的房价新房应该可以卖到不低于16000元,区域内二手房也在14000元以上的水平。银河新区和金沙湾都是在通州区的东部,这里城市面貌非常的气派,有宽敞的新世纪大道,还有很多高层建筑,整体感觉就是城市,可谓南通的一个城市副中心。

通州银河新区规划公示


关于这里的购房需求,我们调研认为主要还是通州本地需求,没有外来移民或投资客。因为海门人从南边很少会到这里来购房,市区和这里的价格没有太明显的落差,开车需要20分钟的时间,所以市区很少有人会来。




然后我们到通州区的西南部——平潮,现在属于高铁新城板块。我们看了一个龙湖和弘阳的合作盘,但是目前售楼处似乎还没有认真打扫,工地也是处于停工的状态。

据售楼处的工作人员反映,现在销售人员不够用,所以派到其他地方去了,但是接下来会重新开盘。我们分析可能是这个项目前期的定位出了问题,所以销售不好,于是暂时停止销售。表明当前的不利行情下,这个项目也面临很大挑战。

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高铁新城城市设计总图

我们在平潮开车兜了一圈,2020年7月1号通航的沪苏通大桥和高铁对平潮带来了巨大的带动作用。平潮距离已经投入使用的南通西站只有三公里左右路程,而且在我们地块位置都能看到,所以这里的地利是非常明显。马路上来来往往的有非常多的大型卡车,两旁的商铺很热闹。但是我们产生了两点疑问。

第一,这种地方可能并不非常适合居住,因为处在物流的集中之地,车流量大意味着不太好的居住品质。第二,平潮的建成区面积比较小,毕竟只是一个常住人口十万人左右的乡镇,它的配套不够完善,档次也不高。

所以,在这里的土拍楼面价已经拍到9000元的时候,我们认为住宅市场的需求实际上是不容易支撑的。这是一个未来发展前景很好,但是住宅需求已经被一定程度上透支的一个区域。所以我们认为在平潮做投资还是需要谨慎,尤其在现在行情处在下行通道之中。

(2022年3月1日)


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