今天我们来到南通的通州区看项目。通州是面积非常大的一片区域，从西、北、东三个方向把南通主城区包围了起来，仅留着朝南靠长江的一面。通州区2020年的常住人口达到了125万，GDP1400多亿，在苏中、苏北地区属于首屈一指的存在。
随着南通近些年老城区面积被开发殆尽，通州已经成了南通城区发展的重点方向，也是建设热点。通州的主打产业是建筑，这里有多家大型的建筑公司，另外还有纺织。当然，传统的装备制造业在通州也有非常多知名企业。
我们首先来到通州区的东南部，距离海门的叠石桥家纺城十余公里的距离，这里正在建设“金沙湾”新区。我们在金沙湾考察了SQF项目。这是一个国企开发的中低密度楼盘，2020年7月份开盘，小高层洋房毛坯销售均价16500元，非常短的时间就去化完毕，随后又开了多层，就是六层的洋房，价格卖到了17000元，随后再开四层的叠拼，价格达到了21000元，开始遇到市场的下行。到目前为止，多层洋房和小高层基本都已去化完毕，但是叠拼目前卖得不是很好。
然后我们又考察了金沙湾的几幅新的土地，应该说，目前周边的房价基本就在16000元到17000元的水平。从城市的面貌来讲还是有待改善，因为周边的配套还没有脱离村镇的感觉，不是很成熟。
接下来我们看了通州的另外一个小板块，银河新区，比较成熟，这里的房价新房应该可以卖到不低于16000元，区域内二手房也在14000元以上的水平。银河新区和金沙湾都是在通州区的东部，这里城市面貌非常的气派，有宽敞的新世纪大道，还有很多高层建筑，整体感觉就是城市，可谓南通的一个城市副中心。
通州银河新区规划公示
关于这里的购房需求，我们调研认为主要还是通州本地需求，没有外来移民或投资客。因为海门人从南边很少会到这里来购房，市区和这里的价格没有太明显的落差，开车需要20分钟的时间，所以市区很少有人会来。
然后我们到通州区的西南部——平潮，现在属于高铁新城板块。我们看了一个龙湖和弘阳的合作盘，但是目前售楼处似乎还没有认真打扫，工地也是处于停工的状态。据售楼处的工作人员反映，现在销售人员不够用，所以派到其他地方去了，但是接下来会重新开盘。我们分析可能是这个项目前期的定位出了问题，所以销售不好，于是暂时停止销售。表明当前的不利行情下，这个项目也面临很大挑战。
我们在平潮开车兜了一圈，2020年7月1号通航的沪苏通大桥和高铁对平潮带来了巨大的带动作用。平潮距离已经投入使用的南通西站只有三公里左右路程，而且在我们地块位置都能看到，所以这里的地利是非常明显。马路上来来往往的有非常多的大型卡车，两旁的商铺很热闹。但是我们产生了两点疑问。第一，这种地方可能并不非常适合居住，因为处在物流的集中之地，车流量大意味着不太好的居住品质。第二，平潮的建成区面积比较小，毕竟只是一个常住人口十万人左右的乡镇，它的配套不够完善，档次也不高。所以，在这里的土拍楼面价已经拍到9000元的时候，我们认为住宅市场的需求实际上是不容易支撑的。这是一个未来发展前景很好，但是住宅需求已经被一定程度上透支的一个区域。所以我们认为在平潮做投资还是需要谨慎，尤其在现在行情处在下行通道之中。
免责声明：文中图片均来源于网络，如有版权问题请联系作者删除！
